房產營業税政策解讀
我國在2011年調整個人轉讓房產營業税政策,房產營業税收費標準對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按其銷售收入全額徵税。營業税及附加的綜合税率為5.5%。房產營業税26日出台的“國八條”提出,“調整個人轉讓住房營業税政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按其銷售收入全額徵税”。國家税務總局27日下發《關於調整個人住房轉讓營業税政策的通知》(下稱《通知》),明確個人銷售購買不足5年的普通住房,也要按照其銷售收入徵收營業税,税率為房屋銷售收入的5.5%。該政策今日開始執行。全額營業税税率為5.5%按照《通知》,個人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額徵收營業税;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業税;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免徵營業税。這也意味着,個人銷售購買不足5年的普通住房,也要按照其銷售收入徵收營業税。按照調整前的營業税政策,個人銷售購買不足5年的普通住房,按照其銷售收入減除購房價款以後的差額徵收營業税。而對於個人銷售購買5年以上的非普通住房,按照其銷售收入減除購房價款以後的差額徵收營業税;個人銷售購買5年以上的普通住房,免徵營業税,“國八條”則未做調整。按營業税暫行條例,轉讓住房屬於銷售不動產,營業税税率為5%。同時按營業税税額繳納7%的城建税(城市市區)和3%的教育費附加。營業税及附加的綜合税率為5.5%。21世紀不動產舉例分析,總價141萬元、未滿5年的普通住宅,若以200萬元出讓,較政策調整前需多交納7.83萬元營業税。“槍打出頭鳥”至於土地增值税政策,“國八條”僅重申“加強對土地增值税徵管情況的監督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值税清算和稽查”。據財新網報道,這一規定基本延續了2010年4月國務院10號文(《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》)的要求。不同之處是,這次對“房價過高”用相對比較的方式界定,即“定價明顯超過周邊房價水平”。和國務院10號文比較,實際執行部門更易於操作,“有槍打出頭鳥的意味”。財新網還引述國家税務總局的文件稱,除保障性住房外,東部地區省份預徵率不得低於2%,中部和東北地區省份不得低於1.5%,西部地區省份不得低於1%,各地要根據不同類型房地產確定適當的預徵率。同時,國税總局規定,對確需核定徵收土地增值税的,核定徵收率原則上不得低於5%。實際操作中,有些省份對高房價項目提高了預徵率,比如,從去年下半年起,內蒙古對銷售價格為8000元平方米以上的項目,土地增值税預徵率高達6%。“對房企現金流影響大”有分析認為,若地方政府能夠按國務院會議要求,加強對土地增值税的徵管,對房地產開發企業的現金流和利潤,都將帶來很大影響。對個人轉讓房地產所得税的徵收政策,“國八條”沒有提出新的政策,只是要求“嚴格執行”現行政策。目前個人買賣住房的所得税政策是:對個人轉讓自用5年以上並且是家庭惟一生活用房取得的所得,繼續免徵個人所得税;對出售自有住房並在一年內重新購房的納税人,不再減免個人所得税。
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