等額本金最佳還款時間
我們假設以公積金購房貸款100萬,還款方式是等額本金,房貸分30年還。現在公積金貸款的年利率是3.25%。先來看看每個月要還的本金。
如果還款方式選擇等額本金,就是將本金100萬平均分到360個月(30×12),這樣算下來每個月固定還本金2777.78元,這是一個固定的數字,所以我們也不用管,我們只需要看看每個月要還的利息就可以了。
月利率就是年利率除以12,以公積金年利率3.25%為例:假設貸100萬,那第一個月你需要還銀行的利息就是100萬×0.270833%=2708.33元。
雖然我們這個例子説的是等額本金還款,但無論等額本金還是等額本息,在月利率固定的情況下,你第一個月都是欠銀行100萬,所以第一個月還的利息都是2708.33元。
需要指出的是,只是由於等額本金剛開始每月還的本金多一些,所以第二個月開始,利息會比等額本息的少。
由於第一個月還了2777.78元本金,這個時候總共還欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。所以第二個月的利息是:997222.22×0.270833%=2700.81元。
由於是選擇了等額本金,所以最後一個月欠銀行的貸款總額為2777.78元,所以利息為:2777.78*0.270833%=7.52元。
最終得出的結論是:提前還款並不存在某個時間點“更值”。
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