次貸是什麼
其基本特徵可歸納爲:
個人信用
信用評級得分比較低。美國的信用評級公司(FICO)將個人信用評級分爲五等:優(750~850分),良(660~749分),一般(620~659分),差(350~619分),不確定(350分以下)。次級貸款的借款人信用評分多在620分以下,除非個人可支付高比例的首付款,否則根本不符合常規抵押貸款的借貸條件。
入不敷出
美國的常規抵押貸款與房產價值比(LTV)多爲80%,借款人月還貸額與收入之比在30%左右。而次級貸款的LTV平均在84%,有的超過90%,甚至100%,這意味着借款人的首付款不足20%,甚至是零首付,那麼,在沒有任何個人自有資金投入的情況下,銀行就失去了借款人與銀行共擔風險的基本保障,其潛在的道德風險是顯而易見的。借款人還貸額與收入比過高,意味着借款人收入微薄,還貸後可支付收入有限,其抗風險的能力也比較弱。
少數
且多爲可調利率,或只支付利息和無收入證明文件貸款。次級抵押貸款90%左右是可調整利率抵押貸款;30%左右是每月只付利息,最後一次性支付的大額抵押貸款或重新融資。這類抵押貸款開始還貸款負擔較輕、很誘人,但積累債務負擔較重,特別是當利率走高、房價下跌時,重新融資只能加劇還貸負擔。
拖欠率
由於次級抵押貸款的信用風險比較大,違約風險是優級住房貸款的7倍,因此,次級貸款的利率比優級住房抵押貸款高350個基點,且80%左右爲可調整利率。當貸款利率不斷下調時,可以減輕借款人的還貸負擔;但是當貸款利率不斷向上調時,借款人債務負擔隨着利率上調而加重,導致拖欠和取得抵押贖回權的風險加劇。2007年,次級抵押貸款的拖欠率(拖欠30天)和取消抵押贖回權的比率分別高達13.33%和4%,遠遠高於優級抵押貸款2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押贖回權比率。
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