已有房貸要不要轉lpr?
根據人民銀行規定,在2020年8月31日之前必須完成利率定價方式轉換,到底是選擇lpr還是固定利率,需要根據短期和長期的情況進行分析選擇,未來的事情誰也無法預測。lpr和固定利率各有各的好處。認為後面lpr會漲,那麼固定利率肯定更合適穩定;認為lpr後面會跌,那麼選擇錨定lpr房貸利率也就會走低,相對應的每月房支能節省一點。
2020年8月6日中國人民銀行貨幣政策分析小組發佈的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示,截至6月末,存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中,存量企業貸款轉換進度為76%。從2020年1月到7月,lpr報價一路走低,6月發佈的5年期以上lpr為4.65%,較3月下降10個基點。lpr目前是下行趨勢,簡而言之,短期來看,選lpr浮動利率,房貸是降低了,每月房貸能節約一點,但未來的事情誰也無法預測。
按人民銀行規定,存量浮動利率貸款原則上要在8月31日之前完成利率定價方式轉換,定價基準只能轉換一次。
要轉lpr還是固定利率?
問題一:lpr是什麼?
lpr的中文名叫貸款市場報價利率,現在發放的貸款都是基於lpr定價的。
按規定,2020年1月1日前已經發放的,或者簽了合同但還沒有發放的貸款,參考貸款基準利率和浮動利率的貸款可以轉換為錨定lpr。
不過要注意,公積金個人住房貸款利率不需轉換。
問題二:怎麼轉成lpr?
第一步:確定點差
【點差=轉換前的房貸利率-相應期限lpr】
比如説,房貸是上浮10%,按照現在執行的利率水平4、9%計算,轉換前的房貸利率就是5、39%。按照央行規定,在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的lpr,該月5年期以上lpr為4、8%。
根據上述,點差=5、39%-4、8%=0、59%或59個基點。
點差在合同剩餘期限內固定不變。
第二步:確定房貸利率
【轉換後的房貸利率=重定價日的相應期限lpr+點差】
轉換為lpr時可以重新約定重定價週期,商業性個人住房貸款的重定價週期最短為一年,也就是説一年內房貸利率不會發生變化。據記者瞭解,多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日,或按貸款放款日對應的日期。
假如重定價日為1月1日,那麼2020年由於錨定2019年12月LPR,房貸利率不會發生變化。而2021年轉換後的房貸利率=2020年12月的lpr(假設為4、60%)+0、59%=5、19%,較2020年將下降20個基點。
也就是説,這次重定價日的lpr比上次變化了多少,房貸利率也就會調整多少。
問題三:選lpr還是固定利率?
兩個選項,轉為lpr,或轉成固定利率。
針對到底選哪種方式,出現了2種聲音。
1、“感覺lpr很麻煩,今天低了明天高了,算起來很費勁,我還是願意選擇固定利率。並且我也沒有太明白lpr究竟是什麼,所以不敢轉換成lpr浮動利率。”
2、“自己會選擇lpr浮動利率。以後利率可能會逐步下調,選擇lpr還貸會比固定的要少,比較划算。”
中證君提示大家,固定利率到合同到期都不變,所以如果您認為lpr會漲,那麼固定利率肯定更合適;如果您認為lpr會跌,那麼選擇錨定lpr您的房貸利率也就會走低。
廣發證券分析師周小姐解釋,從中長期來看,利率長期緩步下行。從長週期維度看,選擇根據lpr浮動大概率會優於固定利率。短期來看,5年期以上lpr的利率彈性取決於房地產調控的思路。隨着房地產調控逐漸從側重需求端轉變為側重供給端,地產週期波動幅度大概率趨於收斂。
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